06.04.20
משמעותה של רכישת דירה מקבלן היא שהנכם עומדים בפני הוצאה של כמיליון וחצי ש"ח בממוצע, וייתכן שהרבה יותר מזה. עבור רוב האזרחים זה גם אומר שהם מתעתדים ליטול משכנתא בהיקף של מאות אלפי שקלים, ולעיתים יותר ממיליון ש"ח. זהו מצב מיוחד בחיים, שכן רוב משקי הבית בישראל לא מעורבים בעסקאות של מיליוני ש"ח בדרך קבע: זהו בדיוק המצב בו אתם רוצים להיות בטוחים ככל שניתן בבחירה שלכם ובדרך בה מתבצעת הרכישה, ומכאן החשיבות העליונה לזכות בליווי משפטי צמוד שיגן עליכם, יבטיח את הזכויות שלכם וימנע מכם חלילה טעויות שעלולות להיות יקרות מאוד.
במאמר זה נציג בפניכם נושאים מרכזיים הדורשים את תשומת לבו של כל מי שמתעניין ברכישת דירה מקבלן. משרדנו מתמחה בנושא מקרקעין, עסקאות מכירה ורכישת נדל"ן וכן ליווי בכל השלבים המקדימים את בחירת הנכס ועד להשלמה מוצלחת של רישום העיסקה והעברת הזכויות.
- סביבת הנכס: זוהי השאלה הבסיסית מכולן – האם אתם רוצים לגור באיזור הזה? האם העיר או השכונה לטעמכם? על חלק מהשאלות הללו תוכלו להשיב בעצמכם, ואנו ממליצים לכם לבקר באיזור המיועד יותר מפעם אחת, בימים ושעות שונים בשבוע. אין תחליף להתרשמות ממקור ראשון בשטח מעומסי התנועה, הנגישות למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית, קניות ובריאות, רמות הרעש באיזור הנכס – האם הוא קרוב לפארק או לבית ספר, למשל? שוחחו עם תושבי האיזור והציגו בפניהם שאלות, כך תוכלו לגלות ידע יקר ערך שיעודד אתכם או יהווה תמרור אזהרה.
- המצב התכנוני באיזור: האם עומד להיבנות בקרבת מקום מוקד תעסוקה או מכללה? האם עתיד להיות מוקם מחלף? האם השטח הירוק מול הנכס מוגדר כשמורת טבע או שהוא מופשר לבנייה ובקרוב יתמלא בניינים? האם בתב"ע יש "שטחים חומים"? הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית, פרוייקטים סמוכים של התחדשות עירונית – אלו הן שאלות מהותיות שמאירות את הנכס מזוויות חיוניות וכן את פוטנציאל ההשבחה העתידי שלו או פוטנציאל לבנייה סמוכה שתנגוד את האינטרס שלכם. על שאלות אלו ועל רבות חשובות נוספות נוכל להשיב יחד ולהציג בפניכם נתונים חיוניים להצלחת העיסקה ולביטחון שלכם.
- הפרוייקט: הביטו בהדמיות ונסו לדמיין את מספר הדירות בכל קומה ואת סוגי הדירות (האם הבנייה מאופיינת בדירות קטנות או גדולות במיוחד? האם ישנן דירות יוקרה בבניין, פנטהוזים וכד'). מהו המיפרט, מהם התנאים של הקבלן לשינוי, מהי האחריות לתקופת הבדק ומהי מהותה בתקופת האחריות, ובעיקר – מה כולל המחיר אותו אתם משלמים, והאם הבנתם את ההצמדות, המיסים, שכר הטרחה ושאר התשלומים הכלולים בעסקה? זו הסיבה שליווי משפטי הנו הבסיס לעיסקה מוצלחת וכן הזדמנות לחסוך כסף בזכות תכנון נכון של הרכישה לרבות באספקטים של מיסוי.
- הקבלן: "קבלן" הוא לעיתים מונח כולל שמתאר חברה יזמית שמוסרת לחברה לביצוע והיא שלבסוף מעסיקה את הידיים הבונות פיזית בשטח, ולכל גוף בשרשרת יש חשיבות רבה משלו. העיסקה עשויה להיחתם מול החברה היזמית אך כאן נדבר בהכללה על 'רכישה מקבלן'. רכישת דירה חדשה מקבלן מעניקה הזדמנות לבית המתוכן ומעוצב מראש לפי טעמכם (במסגרת מגבלות הפרוייקט). זוהי דירה חדשה משלכם, אך נזכור שלרוב היא עדיין איננה קיימת כאשר העסקאות הללו נערכות, ולכן יש להעניק תשומת לב מירבית לזהות הקבלן ומעמד הפרוייקט ולמנגנונים שיבטיחו את ההשקעה שלכם בכל שלב. אנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד למקרקעין עוד בטרם נקטתם כל צעד שהוא, ונזכיר כי פעמים רבות גם לסיכומים בעל פה עשויות להיות משמעויות בהמשך. אנו נלווה אתכם משלב בחירת הנכס, דרך שלב טופס הבקשה לרכישת דירה, הפקדת הפיקדון והלאה. זכרו שגם אם יש עו"ד "בפרוייקט", זהו לא העו"ד שלכם והוא אינו מייצג אתכם – זאת יעשה רק עו"ד שתשכרו בעצמכם. אנו נוודא כי הקבלן או החברה הניצבת מאחורי הפרוייקט פועלים כחוק ומצוידים באישורים המתאימים, נוודא מה סיווג הקבלן והאם הוא תואם את הפרוייקט, האם קיימים האישורים המתאימים ממס הכנסה ומשאר הרשויות.
- הקרקע: בעת רכישת דירה חדשה מקבלן אנו נבדוק מהו מעמדה של הקרקע בהווה ומהן הזכויות העתידיות שלכם בה. חשוב לוודא כי הקבלן בונה בקרקע מכח חוק וכי מעמדו מאפשר לו להעביר לכם הלאה את הזכויות בבוא העת ומה תהיה דרך החלוקה ורישום הזכויות בדירות – האם זו עסקת קומבינציה, האם הדירה בה בחרתם מצוייה תחת תנאי העסקה, מהו פרוטוקול החלוקה המלווה אותה ועוד. לכל פרט ישנה משמעות רבה במסגרת העסקה שלכם.
- ליווי פיננסי: זוהי נקודה קריטית לעסקה מוצלחת ומקום שדורש הקפדה יתירה ואת נוכחותו של עו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין. ליווי משפטי מבטיח כי הליווי הפיננסי של הפרוייקט מתנהל כהלכה, וכי יש ערובות לכספים ששילמתם. רוכשים רבים מצאו את עצמם בעבר קרחים מכאן ומכאן לאחר ששילמו כספים עבור נכס שלבסוף לא נבנה, פרוייקט שקרס וקבלן שנעלם. בניהול נכון, אתם בידיים בטוחות והליווי הפיננסי של הפרוייקט יהיה כזה שיבטיח את השקעתכם.
בשלב הזה יש בידכם מידע רב שיסייע לכם לקבל החלטה נבונה ומושכלת המתבססת ככל שניתן על עובדות. משרדנו מתגאה בליווי של הלקוחות מהשלבים הראשוניים של תכנון הרכישה ועד הכניסה לבית ותקופת הבדק, והלאה מכך. זכרו שלרוב חולפות עד כשלוש שנים ממועד החתימה למועד הכניסה לדירה, ומניסיוננו חשוב מאוד לשקלל טווח זמן זה הן בתכנון הפיננסי של העיסקה והן בסוג הנכס שיתאים לכם גם לטווח ארוך.
לרכישה נלווים חתימה על מסמכים רבים, זיכרון דברים (טופס הצעת רכישה) וחוזים, התחייבויות ועוד. נטילת משכנתא הנה בפני עצמה תהליך שדורש הבנה עמוקה של ההתחייבות שלכם, לוחות התשלומים, ההבנות עם הבנק ולוח זמנים לפרוייקט ועוד. העסקה מתקדמת עם פיקוח על מהלך הבנייה – מקום בו תרצו שאתם או נציג מטעמכם יהיה מעורב. השלמה מוצלחת של רכישת דירה מקבלן מסתיימת במסירה, שהיא שלב חשוב ומפורט בפני עצמו בו נוודא כי הנכס הולם, תואם ומוכן למגורים וכמובן מושלמת ברישום הזכויות שלכם בגוף הרלוונטי – רשם המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל וכד'.
במאמר זה נגענו בקצרה בנקודות מרכזיות הרלוונטיות לכל הקוראים, וכמובן שהתהליך עצמו מורכב מנושאים נוספים הדורשים מעקב והבנה. כמי שמתמחים בתחום זה, אנו נהפוך את החוויה שלכם למוצלחת ונעימה, נעניק לכם את תחושת הביטחון ואת השלווה שבידיעה כי אתם בידיים טובות ומנהלים את התהליך באופן נכון ומקצועי.
אנו מזמינים אתכם להתייעץ עימנו בכל שלב בו אתם מצויים ועומדים לרשותכם בכל עת.